2018-04-25                      北青網(wǎng)財經(jīng)

近期，隨著金融街控股股份公司（以下簡稱“金融街”）2017年度業(yè)績報告的披露，金融街高管們的薪酬也被曝光。北青網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大減142.46%的背景下，金融街高管的薪酬卻大幅上漲。年報數(shù)據(jù)顯示，2017年金融街高管稅后薪酬總額超過6242萬元，同比2016年的996.26萬元，幾乎翻了7倍。

針對高管集體漲薪的情況，北青網(wǎng)記者致電致函金融街董秘辦，相關(guān)工作人員表示，4月28日公司將披露2018年第一季度業(yè)績報告，目前正處于靜默期。截止記者發(fā)稿前，尚未收到針對具體問題的相關(guān)回應(yīng)。

高管全員漲薪 最高翻十倍

根據(jù)金融街2017年度業(yè)績報告顯示，金融街現(xiàn)任董事長稅后報酬為640.07萬元，相比2016年的64.06萬元，漲幅近10倍；監(jiān)事會主席稅后報酬為411.29萬元，相比2016年的63.69萬元，漲幅近7倍；從金融街集團獲取報酬的一位公司董事2017年薪酬更是由2016年的0.64萬元暴漲至340.60萬元。

2017年金融街新增2位副總經(jīng)理，現(xiàn)任副總經(jīng)理上升至6人。其中，6位副總經(jīng)理中，年薪最高的常務(wù)副總經(jīng)理為444.39萬元，同比2016年上漲5倍；年薪最低的副總經(jīng)理薪酬為199.21萬元；6位副總平均年薪達到353萬元。

除此之外，已辭任的高管年薪也是大幅增長。其中，已辭任的金融街董事長年薪達到684.65萬元，相比2016年92.60萬元，漲幅超7倍；已辭任的金融街監(jiān)事主席年薪553.53萬元，相比2016年69.06萬元，漲幅超9倍；已辭任的金融街副總經(jīng)理年薪370.99萬元，相比2016年62.71萬元，漲幅超6倍。

值得一提的是，北青網(wǎng)記者在查詢金融街2015年度業(yè)績報告后發(fā)現(xiàn)，即使對比2015年4272萬元的高管稅后總薪酬，2017年金融街高管稅后總薪酬增長也逼近50%。

北青網(wǎng)記者在一份《金融街控股有限公司董事和監(jiān)事薪酬管理辦法》的文件中看到，金融街內(nèi)部非獨立董事的薪酬是由基本年薪、福利、補貼和激勵基金等構(gòu)成。公司整體薪酬水平以行業(yè)中同一競爭組別公司的薪酬水平為重要參考，按照薪酬水平與業(yè)績責(zé)任相匹配的原則確定。

在央企“限薪令”和地方國企高管全面限薪的改革大背景下，2017年因規(guī)模擴張而導(dǎo)致現(xiàn)金流大減、凈負債率攀升至151.5%的金融街，高管薪酬出現(xiàn)超乎尋常的增長不免引發(fā)業(yè)界和投資者的質(zhì)疑和爭議。

事實上，相比不斷下滑的企業(yè)銷售業(yè)績排名，近年來金融街高管的薪酬卻一直處于較為靠前的位置。公開資料顯示，2015年上市公司高管薪酬排行榜上，金融街位列第24位，排名僅次于綠地、泛?？毓?、招商蛇口、萬科、金科和金地。

凈負債率居高不下

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，2017年是金融街規(guī)模化發(fā)展“激進”的一年，最直接的表現(xiàn)就是“瘋狂”拿地。根據(jù)年度顯示，2017年金融街新進入了成都、武漢、蘇州、佛山、廊坊等地，初步完成了新一輪戰(zhàn)略布局。另外，通過公開市場招拍掛、兼并收購、聯(lián)合開發(fā)等渠道共獲取項目資源18個，新增權(quán)益投資額逾247億元。在2017年1-12月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額Top50中，金融街位列第33，拿地金額260億元，拿地面積238萬平方米。

大舉拿地和收購項目的背后，金融街近年持續(xù)出現(xiàn)了現(xiàn)金流凈額為負的局面。2015年，公司凈負債率高達170.62%；2016年，公司凈負債率為119.89%，較上年雖有所下降，但仍位于較高水平。2017年，公司合約銷售額同比減少14.61%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-72.5億元，同比大減142.46%；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-29.3億元，上一年同期為-21.9億元，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為74.0億元，上一年同期為-86.2億元；公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率和凈負債率分別上漲至64.93%和151.5%；這一系列負數(shù)值呈現(xiàn)出典型的企業(yè)進入衰退期的跡象。

業(yè)內(nèi)人士認為，金融街近年來拿地比較激進，此前入手的多宗地塊總價和單價溢價較高，比如上?；疖囌颈睆V場三宗地塊的溢價率超過50%，廣州海珠區(qū)石崗路地塊的溢價更是高達85%。在當(dāng)前國家房地產(chǎn)調(diào)控不放松的政策走向下，這些高溢價率的地塊未來盈利前景并不明朗。

而金融街在去年年中以28.6億元競得的北京豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)城鄉(xiāng)一體化周莊子村舊村改造（一期）地塊，溢價率雖不高，但該地塊為限價商品房地塊，盈利空間也極為有限，預(yù)計未來也很難成為銷售業(yè)績的新增長點。

金融街：2017年現(xiàn)金流大減142.46% 高管薪酬總額翻七倍

上海“地王”三年未開盤

盡管2017年金融街在拿地榜單上表面不俗，但依然無法阻擋其在房企銷售業(yè)績榜單上的下滑之勢。根據(jù)CRIC公布的2017年中國房企銷售業(yè)績TOP200榜單顯示，金融街僅居第73位，這已經(jīng)是金融街連續(xù)兩年跌出TOP50梯隊，且相比2016年更是下滑了近20位，再次暴露出金融街開發(fā)業(yè)務(wù)銷售簽約和回款下降的壓力。

業(yè)內(nèi)人士認為，金融街在“全國復(fù)制北京金融街商業(yè)模式”進展不順后，近年來不斷加大住宅開發(fā)比重，但這樣的轉(zhuǎn)型布局過程也伴隨著中國房地產(chǎn)市場越來越嚴厲的調(diào)控，導(dǎo)致金融街在售項目周轉(zhuǎn)變慢，回籠資金也不如預(yù)期。

此前，金融街董事、總經(jīng)理的呂洪斌在接受媒體采訪時也坦言，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的升級，公司布局的城市部分業(yè)務(wù)受到了波及，給2017年公司銷售以及回款造成了很大的壓力，尤其是住宅產(chǎn)品。

這一點在金融街歷年的年報中早已顯現(xiàn)端倪。以2016年為例，按區(qū)域劃分公司收入來源及毛利率，除北京區(qū)域外，天津、重慶、惠州區(qū)域都未實現(xiàn)營收和毛利率雙增長。其中，天津區(qū)域營收下降64.76%，毛利率較上年同期下降1個百分點；重慶地區(qū)營收較上年同期下降23.17%，毛利率上升了1.28個百分點?；葜輩^(qū)域雖然營收較上年同期增長102.18%，但毛利率則下降了19.4個百分點。

外地在售項目毛利率不理想，待售項目卻又面臨大量資金需求。以金融街上?！暗赝酢表椖俊敖鹑诮秩诟睘槔?，拿地開發(fā)已三年有余，至今仍未取得預(yù)售許可證。記者致電售樓處后獲悉，項目開盤時間預(yù)計在5月份，售價不超過10萬元/平方米。這也意味著，這個斥資近百億拿下項目截止目前尚未有現(xiàn)金流回收。

市場人士分析，這幅地塊住宅部分僅占開發(fā)部分10%左右，通過銷售住宅的確能回籠部分資金。而對于商業(yè)項目來講，散售不能發(fā)揮最大利益，未來仍需要投入大量資金運營后才能發(fā)揮最大價值，

事實上，金融街在去年12月發(fā)布公告稱，其全資子公司上海融御置地有限公司委托泰康資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司，發(fā)行“泰康-金融街上?；疖囌颈睆V場 D 地塊商業(yè)不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃”，融資規(guī)模16億元。這似乎正印證了業(yè)內(nèi)人士關(guān)于“該項目將會沉淀大量資金”的觀點。

值得注意的是，金融街在2017年再次回歸京津冀，而先后砸下200多億入手的北京周莊子地塊、天津武清區(qū)黃莊商住地塊、石家莊“金融街中央商務(wù)區(qū)”項目，前兩者住宅建筑面積有限，盈利空間不足；后者投入資金大、回報周期長。因此，這些項目所帶來的資金壓力仍將是金融街未來要面臨的問題。而根據(jù)金融街3月29日發(fā)布的公告顯示，公司已經(jīng)發(fā)行了2018年度第一期中期票據(jù)，募集資金33億，同比去年增長10%。

甩賣虧損資產(chǎn)無人問津

在希望通過調(diào)整自持結(jié)構(gòu)，減掛收益偏低資產(chǎn)提升自持物業(yè)盈利能力的經(jīng)營思路下，金融街開始著手處理虧損資產(chǎn)。2017年7月初，金融街在北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站以7.6億元，掛出其子公司金融街津門（天津）置業(yè)有限公司（以下簡稱“津門置業(yè)”）100%股權(quán)。轉(zhuǎn)讓信息顯示，津門置業(yè)2016年營業(yè)收入8074.28萬元，營業(yè)利潤虧損4326.22萬元，凈利潤虧損4337.91萬元，負債總計3.72億元。2017年第一季度，津門置業(yè)營業(yè)收入1671.11萬元，營業(yè)利潤和凈利潤均虧損715.29萬元，負債總計3.7億元。

津門置業(yè)主要資產(chǎn)為位于天津市和平區(qū)張自忠路158號的天津瑞吉金融街酒店（以下簡稱“瑞吉酒店”）及部分商業(yè)用房、地下車位、遠洋廣場辦公用房等。記者查詢到，天津瑞吉金融街酒店于2011年10月開業(yè)，目前該酒店管理方為喜來登海外管理公司。酒店所在地塊是金融街于2005年摘得，拿地成本7.34億元。在地價持續(xù)上漲的背景下，金融街以底價7.6億元出售瑞吉酒店，不難看出其欲盡快出手的用心。只是，截止目前該項目仍無人問津。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，從金融街歷年年報可以看到，該酒店自開業(yè)以來經(jīng)營狀況一直不理想，連續(xù)多年遭遇虧損。同時，交易信息也顯示，津門置業(yè)存在商品房買賣合同糾紛，有訴訟官司在身；已售房產(chǎn)中有13戶業(yè)主尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，未來亦可能有糾紛隱患。此外，金融街要求一次性支付轉(zhuǎn)讓款，并要求受讓方以3.47億元的價格受讓金融街持有的津門置業(yè)的債權(quán)。在目前商業(yè)地產(chǎn)運營情況整體低迷的市場環(huán)境下，這些因素都加大了出讓的難度。