2019-06-25                      搜狐焦點(diǎn)威海站 

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組24日發(fā)布《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告(2019年06月)》(下稱(chēng)報(bào)告)顯示，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，北京、廣州房?jī)r(jià)微降，上海、深圳繼續(xù)小漲；二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲速比上月收窄0.163%，未見(jiàn)明顯回落。

　　北京、廣州房?jī)r(jià)微降

　　報(bào)告介紹，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，其中北京、廣州房?jī)r(jià)微降，上海、深圳繼續(xù)小漲。一線(xiàn)城市緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，北京房?jī)r(jià)環(huán)比微跌0.19%，廣州環(huán)比微跌0.12%，房?jī)r(jià)均進(jìn)入平穩(wěn)區(qū)間。上海、深圳繼續(xù)小漲，其中上海環(huán)比上漲0.66%，深圳環(huán)比上漲0.81%，漲速略高于正常值。

　　從2018年1月以來(lái)的累計(jì)漲幅看，一線(xiàn)城市中房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅最高的北京為3.95%。這一漲幅再加上1.8的租金收益率，和按揭貸款一般利率水平接近，這表明2018年以來(lái)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)。

　　報(bào)告認(rèn)為，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的總體平穩(wěn)，與一線(xiàn)城市嚴(yán)厲而持續(xù)的調(diào)控政策有關(guān)。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，累計(jì)調(diào)控次數(shù)達(dá)205次，同比增長(zhǎng)近30%。此外，5月以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)警、約談、問(wèn)責(zé)機(jī)制也再次出現(xiàn)。

　　另外，報(bào)告稱(chēng)，隨著2019年1季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，住房信貸也較快增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)與2019年上半年相比，下半年房地產(chǎn)融資將適度收緊，以避免房地產(chǎn)信貸過(guò)度擴(kuò)張推高房?jī)r(jià)，有利于熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫。預(yù)計(jì)短期內(nèi)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)一步收窄，交易量下降。

　　準(zhǔn)一線(xiàn)及二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)延續(xù)上漲

　　報(bào)告稱(chēng)，準(zhǔn)一線(xiàn)城市緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示， 2019年5月，準(zhǔn)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲1.6%，漲速與上月基本持平。其中蘇州環(huán)比上漲4.88%，漲速比上月擴(kuò)大1.21個(gè)百分點(diǎn)，居142個(gè)樣本城市漲速首位。

　　另?yè)?jù)二線(xiàn)城市緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，2019年5月二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲0.303%，漲速比上月收窄0.163個(gè)百分點(diǎn)，未見(jiàn)明顯回落，廈門(mén)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.12%居首，武漢房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.02%居末。

　　報(bào)告指出，與三四線(xiàn)城市相比，準(zhǔn)一線(xiàn)及二線(xiàn)城市具備更強(qiáng)住房需求增長(zhǎng)潛力；與一線(xiàn)城市相比，準(zhǔn)一線(xiàn)及二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段又相對(duì)薄弱。這導(dǎo)致準(zhǔn)一線(xiàn)及二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)易漲難跌，一旦房?jī)r(jià)回暖，房?jī)r(jià)上漲的持續(xù)時(shí)間也要長(zhǎng)于其它等級(jí)城市。

　　此外，報(bào)告認(rèn)為，相比之下，二線(xiàn)城市房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制手段還很不成熟，市場(chǎng)波動(dòng)性也較大。但自2019年4月以來(lái)，多個(gè)熱點(diǎn)城市因房?jī)r(jià)漲幅較大被住建部預(yù)警提示。抑制住房投機(jī)、穩(wěn)定住房市場(chǎng)作為調(diào)控政策的主線(xiàn)已經(jīng)非常明確。未來(lái)，二線(xiàn)城市將繼一線(xiàn)城市后，建立更為完備的市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，嚴(yán)控房?jī)r(jià)或成為一種常態(tài)。

　　核心城市租金或穩(wěn)中有升

　　報(bào)告指出，反映全國(guó)22個(gè)核心城市住房租金總體變化緯房租金核心指數(shù)顯示，核心城市住房租金在3月、4月調(diào)整之后，5月份略有反彈。2019年5月，核心城市住房租金指數(shù)為104.16，環(huán)比上漲0.19%，同比上漲1.67%。由于一年一度畢業(yè)就業(yè)季到來(lái)，租房需求增加。受季節(jié)性因素影響，預(yù)計(jì)后續(xù)幾個(gè)月核心城市住房租金有望保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

　　從更長(zhǎng)時(shí)間看，2018年7月前后，受長(zhǎng)租公寓企業(yè)炒作、畢業(yè)季到來(lái)、租房市場(chǎng)清理等因素的疊加影響，部分重點(diǎn)城市租金大漲。預(yù)計(jì)2019年的租金上漲將表現(xiàn)得相對(duì)溫和，部分經(jīng)營(yíng)方式相對(duì)激進(jìn)的長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)企業(yè)將面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力。

　　報(bào)告認(rèn)為，發(fā)展租房市場(chǎng)是建立完善住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。應(yīng)將穩(wěn)定租房市場(chǎng)納入各地政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要目標(biāo)，大力規(guī)范租房市場(chǎng)秩序，打擊中介及各類(lèi)租房管理機(jī)構(gòu)試圖操控、壟斷市場(chǎng)行為，防范租金的異常上漲。

　　報(bào)告同時(shí)建議，房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，可以提高二套及以上住房首付比例，升級(jí)二套及以上房貸的認(rèn)定條件，實(shí)現(xiàn)對(duì)住房投資投機(jī)的精準(zhǔn)抑制。為避免其它信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，還需要加強(qiáng)對(duì)各類(lèi)非房地產(chǎn)信貸的用途管控。(中新經(jīng)緯APP)