2019年07月16日                        時(shí)代周報(bào)

　　 履新僅1個(gè)月，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓事業(yè)部總經(jīng)理薛峰就提出了離職申請(qǐng)。近日，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓的人事變動(dòng)引來(lái)業(yè)內(nèi)猜想。

　　當(dāng)時(shí)代周報(bào)記者致電薛峰，薛峰以正在忙其他事為由匆匆掛掉電話。隨后，萬(wàn)科方面回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者稱，薛峰確實(shí)已向公司提出辭職，并表示租賃住宅業(yè)務(wù)是萬(wàn)科的核心業(yè)務(wù)之一，在業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程中存在正常的人事變動(dòng)和實(shí)際困難，是必須要面對(duì)的功課。

　　事實(shí)上，在薛峰離職之前，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓的困境便已經(jīng)凸顯。開(kāi)業(yè)數(shù)量不及預(yù)期一半，房源獲取渠道受阻，萬(wàn)科的租賃住宅業(yè)務(wù)波瀾不斷。

　　萬(wàn)村擱淺

　　在經(jīng)歷了前期的規(guī)模狂奔之后，從去年開(kāi)始，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展難題逐漸浮出水面。

　　一方面，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展速度明顯不及預(yù)期，在2017年8月，萬(wàn)科就曾提出，2018年“萬(wàn)科泊寓”可以實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)15萬(wàn)間的水平。但根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，去年萬(wàn)科泊寓僅開(kāi)業(yè)了6萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)數(shù)量不及預(yù)期目標(biāo)的一半。同時(shí)，萬(wàn)科還預(yù)計(jì)2019總開(kāi)業(yè)數(shù)為10萬(wàn)間，依然不及2018年的原定目標(biāo)。

　　與此同時(shí)，“萬(wàn)村計(jì)劃”的推進(jìn)也障礙重重。

　　“萬(wàn)村計(jì)劃”是萬(wàn)科深圳啟動(dòng)將近兩年的新業(yè)務(wù)，專門(mén)從事城中村綜合整治及運(yùn)營(yíng)。在發(fā)展之初，萬(wàn)村計(jì)劃被寄予厚望，一眾高層為其站臺(tái)。2018年4月，萬(wàn)科創(chuàng)始人、萬(wàn)科董事會(huì)名譽(yù)主席王石在出席萬(wàn)科舉辦的城市共創(chuàng)大會(huì)上表示，“深圳1044個(gè)城中村里居住了60%的城市人口，對(duì)于城中村不能采取大拆大建的方式，必須找到綜合整治提效的新模式?！?/span>

　　想要在深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)分一杯羹，城中村的占比不同小覷。以崗頭新圍仔村為試點(diǎn)萬(wàn)村計(jì)劃一路前進(jìn)。根據(jù)深圳萬(wàn)科提供的數(shù)據(jù)，截至目前，萬(wàn)村已開(kāi)業(yè)四百余棟，獲取一萬(wàn)余間房源。

　　然而，進(jìn)行得如火如荼的“萬(wàn)村計(jì)劃”在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中卻碰到了諸多困難。由于發(fā)展速度過(guò)快以及財(cái)務(wù)測(cè)速的激進(jìn)，萬(wàn)科遭受了“推高租金”的詰問(wèn)，招致了一場(chǎng)龐大的輿論風(fēng)暴。

　　去年年底，“萬(wàn)村計(jì)劃”宣布全面暫停拓展新房源；而最新消息是，萬(wàn)科正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，準(zhǔn)備放棄部分位于光明、坪山等區(qū)域的農(nóng)民房源。

　　對(duì)此，深圳萬(wàn)科方面向時(shí)代周報(bào)記者表示，在推進(jìn)過(guò)程中，確實(shí)遇到了一些實(shí)際的困難，綜合推進(jìn)過(guò)程中的客觀情況，擬對(duì)現(xiàn)有房源結(jié)構(gòu)進(jìn)行小部分調(diào)整和優(yōu)化，相關(guān)工作正在有序推進(jìn)中，調(diào)整是為了更好、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　時(shí)代周報(bào)記者走訪龍華茜坑新村發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)村公司簽約的城中村“農(nóng)民房”仍在施工狀態(tài)?，F(xiàn)場(chǎng)一名項(xiàng)目施工負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示，茜坑新村簽約樓棟約有50多棟，目前正在改造以及完成施工約有十幾棟。

　　伴隨著業(yè)務(wù)收縮，一系列人事動(dòng)蕩也由此展開(kāi)。一位曾在深圳萬(wàn)村工作過(guò)的人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，深圳萬(wàn)村在巔峰時(shí)期有400多名從事房屋拓展的員工，目前還剩下300多人，部分選擇去泊寓從事工作，部分選擇離職。與此同時(shí)，萬(wàn)村所在的南方區(qū)域 “掌舵人”張紀(jì)文也被調(diào)離。

　　2019年，長(zhǎng)租公寓事業(yè)部正式成立。高級(jí)副總裁孫嘉從今年5月份開(kāi)始擔(dān)任長(zhǎng)租公寓事業(yè)部的董事長(zhǎng)和第一負(fù)責(zé)人，5月底，在廣州萬(wàn)科總經(jīng)理職務(wù)上工作僅3個(gè)多月的薛峰，再次被調(diào)任至長(zhǎng)租公寓事業(yè)部任總經(jīng)理。

　　然而，任職僅一個(gè)多月，如前文所述，薛峰離職。

　　盈利待考

　　在一系列困境背后，經(jīng)濟(jì)問(wèn)題是根本原因。

　　萬(wàn)科總經(jīng)理祝九勝在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上坦承，長(zhǎng)租公寓的錢(qián)的確很難賺，經(jīng)過(guò)4年的發(fā)展，長(zhǎng)租公寓2018年的租金收入接近9億。

　　廣州泊寓的工作人員向時(shí)代周報(bào)記者表示，長(zhǎng)租公寓的回報(bào)周期在7年左右。受困于租金的限制，城中村的回報(bào)周期更長(zhǎng)。

　　房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂向時(shí)代周報(bào)記者指出，“城中村改造的隱形成本非常高，包括了道路、綠化、結(jié)構(gòu)加固、做連廊，排線、給排水管道、各種隱蔽工程，消防安全設(shè)施，電增容等等。如果在深圳是改造一個(gè)15年房齡的廠房，200間，分?jǐn)偟矫块g房的改造裝修以及軟裝成本，大致在60000-65000元左右，而改造城中村，分?jǐn)偤蟾脑斐杀疽?0-12萬(wàn)每間?！?/span>

　　上述深圳萬(wàn)村前工作人員也向記者表示，城中村公寓的改造成本在1500-2000元/平方米。

　　在走訪過(guò)程中，項(xiàng)目施工負(fù)責(zé)人指著一棟剛完成裝修的6層小樓向記者表示，該棟樓的成本在200萬(wàn)左右，平均施工周期在3個(gè)月左右。

　　“對(duì)于城中村改造，萬(wàn)科也低估了城中村溝通和協(xié)調(diào)的實(shí)際難度。” 全靂向時(shí)代周報(bào)記者補(bǔ)充道。

　　“村民對(duì)租金期望高，以及村委不配合，也成為實(shí)際推進(jìn)中的困難?！鄙钲谌f(wàn)村前工作人員向時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)道。

　　而另一家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商窩趣公寓也向時(shí)代周報(bào)記者表示，每家公寓都有接觸舊改類項(xiàng)目城中村、老舊廠區(qū)升級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，改造多遇到的困難是消防問(wèn)題、還有一些隱性成本。

　　在窩趣公寓看來(lái)，白領(lǐng)公寓包租項(xiàng)目的投資成本在5-6萬(wàn)是比較合理，所以改造成本也控制在這個(gè)范圍，會(huì)略高于常規(guī)新建改造的公寓項(xiàng)目。

　　萬(wàn)科在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的教訓(xùn)和調(diào)整，并非個(gè)案。從2017年開(kāi)始，在租售并舉政策的東風(fēng)下，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)了高速發(fā)展的窗口期，各路資本搶灘長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。在經(jīng)過(guò)前期的野蠻生長(zhǎng)之后，長(zhǎng)租公寓進(jìn)入理性發(fā)展期，上個(gè)月遠(yuǎn)洋、朗詩(shī)等房企都傳出要?jiǎng)冸x長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的消息。

　　變化背后，是企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中無(wú)法回避的盈利難題。

　　全靂透露，盈利分為兩個(gè)層面，一是項(xiàng)目本身盈利，二是公司盈利。單項(xiàng)目盈利容易考量，一般4-5年可以回本。而公司盈利，遙遙無(wú)期，特別是包租型品牌機(jī)構(gòu)。無(wú)論哪家規(guī)模型品牌機(jī)構(gòu)，都需要有個(gè)龐大的后臺(tái)，后臺(tái)是非常燒錢(qián)的，特別是IT和研發(fā)費(fèi)用。

　　困境重重，人事動(dòng)蕩之下的萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓將何去何從，仍需時(shí)間的考驗(yàn)。

（文章來(lái)源：時(shí)代周報(bào)）

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