2021-03-26                          丁祖昱評樓市

??時值每年3-4月份，各大企業(yè)開始陸續(xù)發(fā)布上一年年報，2020年受疫情影響，各梯隊企業(yè)間分化明顯，隨著近年來行業(yè)從高速發(fā)展步入有質(zhì)量發(fā)展的階段，規(guī)模見頂、市場走弱、融資收緊、現(xiàn)金流緊張等因素制約下，部分房企雇員薪酬競爭力在逐步下降。

雖然從總體來看，在關(guān)鍵崗位上，房地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)三大高薪行業(yè)的格局仍然暫未改變。但統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2010年到2019年，非私營單位中房地產(chǎn)薪酬排名從第12名降至第14名，私營單位中房地產(chǎn)薪酬排名從第5名降至第6名。

整體行業(yè)漲薪放緩，薪酬結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變過程中關(guān)鍵崗位收入差距也開始逐步顯現(xiàn)。

與此同時，近年來隨著物管行業(yè)的不斷發(fā)展，自2020年起，物業(yè)企業(yè)開啟“搶人大戰(zhàn)”，不僅核心崗位薪資優(yōu)厚，針對應(yīng)屆畢業(yè)生，物業(yè)企業(yè)也開始如同前幾年各大熱門房企的“管培生”模式一般設(shè)置單獨的晉升通道。

未來不同房企、甚至同一房企的不同崗位之間，薪酬漲跌分化加劇都將成為常態(tài)。

??01

??房地產(chǎn)薪酬排名下滑但仍具競爭力

??據(jù)CRIC對全國46個重點城市調(diào)研數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，2020年46城房地產(chǎn)業(yè)（不含銷售中介、物業(yè)）平均薪資達(dá)到1.4萬元/月-1.5萬元/月，與46城全社會平均工資相比高出1.7倍。和其他行業(yè)相比，即便在疫情企業(yè)銷售不利因素下，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬仍然處在高位，保持較高的競爭力。

??但隨著行業(yè)規(guī)模見頂、市場走弱、融資收緊、現(xiàn)金流緊張等因素制約下，部分房企雇員薪酬競爭力在逐步下降。一方面，對比其他行業(yè)的收入來看，房地產(chǎn)行業(yè)的薪資排名在逐步下降。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的漲薪幅度也隨銷售增速下降而收窄。

房地產(chǎn)行業(yè)薪酬排名下滑

??圖：2010-2019年部分年份房地產(chǎn)行業(yè)薪酬在各行業(yè)中排名變化（按單位類型）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

??此外，由于市場走弱、銷售放緩，員工通過企業(yè)激勵機(jī)制獲得的收益同樣大打折扣，尤其是在高周轉(zhuǎn)、強(qiáng)調(diào)跟投的企業(yè)中，員工收益波動大，特別是與前兩年市場強(qiáng)勢期相比，這部分收入減少較多。

??02

??未來房企之間薪資漲跌將出現(xiàn)分化

??據(jù)了解，地產(chǎn)行業(yè)的薪資結(jié)構(gòu)多以“固定薪酬+浮動薪酬+福利+長期激勵”四部分組成。固定工資為崗位基本工資；浮動薪酬則包含了績效、成就共享等。比如房企投資部拿地成功后一般會有拿地獎金，且與拿地貨值掛鉤，以此作為對投拓人員的工作激勵；年終獎則與公司的全年業(yè)績掛鉤，根據(jù)業(yè)績完成度的不同，即使同一個集團(tuán)公司，可能不同區(qū)域公司均有不同的發(fā)放比例，一般以N個月的基本工資衡量。

??過去幾年中，除了股權(quán)激勵外，諸多房企為提高項目的開發(fā)效率、資金利用效率，提出了跟投這一激勵方式，將員工收入與項目盈虧進(jìn)行捆綁，大幅提高了員工的參與度，跟投模式一度也成為房企員工收入的重要來源。

??但隨著房地產(chǎn)行業(yè)各層面成本水漲船高，盈利難度持續(xù)增大，在提質(zhì)增效的背景下，我們預(yù)計未來房企的薪資漲幅將會持續(xù)下降，直到行業(yè)整體出現(xiàn)新一輪的盈利增長點。但與市場分化、企業(yè)分化相似，未來不同房企之間的薪資漲跌也將出現(xiàn)分化，同一房企內(nèi)部不同崗位的薪資漲跌也將有所不同，關(guān)鍵崗位人才的重要性持續(xù)提升，薪資水平也應(yīng)大幅提升，而可替代性較強(qiáng)的普通崗位則將會面臨漲薪緩慢的困境。

??至于未來哪些房企將有較快的薪酬漲幅，主要可從三個方面來看：一是盈利能力，盈利能力越強(qiáng)的房企，提升薪資水平的能力和可能性越大；二是財務(wù)穩(wěn)健性，以三道紅線為例，綠色檔的房企財務(wù)水平最為穩(wěn)健，也具備較強(qiáng)的漲薪能力；三則是銷售規(guī)模增速大、項目數(shù)量增幅大的房企，隨著項目增多、銷售規(guī)模增大，房企對人力有更高的需求，則可能有更大的漲薪幅度。

??03

??物業(yè)“風(fēng)口”，近三年漲薪幅度逆市提升

??事實上，在房地產(chǎn)行業(yè)整體薪酬排名下滑的同時，近年來，隨著物業(yè)成為資本市場最大的風(fēng)口，其薪資水平也在不斷上升。

??根據(jù)人力資本數(shù)據(jù)顯示，2020年地產(chǎn)行業(yè)漲薪幅度在7%左右，較2019年下降1個百分點。僅有處在“風(fēng)口”的物業(yè)板塊近三年漲薪幅度逆市提升。

??在大眾認(rèn)知中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常的招聘對象都會是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的保潔員、秩序維護(hù)員、設(shè)備維護(hù)員、綠化護(hù)理人員等，但是隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷“出圈”，專業(yè)技術(shù)人員崗位和集團(tuán)綜合管理層開始增多。

??以往物業(yè)服務(wù)企業(yè)的崗位僅限于客戶服務(wù)、工程、拓展、支持等基礎(chǔ)工作中，現(xiàn)在，各家企業(yè)招聘崗位范圍拓展到了商務(wù)管理、信息技術(shù)、策劃宣傳等多元的崗位，企業(yè)發(fā)展更加綜合化。

??近年物業(yè)服務(wù)企業(yè)新興校招職位

??增值服務(wù)、智慧物業(yè)興起使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展范圍更加多元。從社區(qū)教育、社區(qū)金融、社區(qū)零售到社區(qū)廣告，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)不再限于物業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)的興起也推動了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的智慧化進(jìn)程。

??近年來，我們可以看到社區(qū)中的智慧化設(shè)備增加了不少，巡邏機(jī)器人、掃地機(jī)器人、智慧停車場、定時澆灌系統(tǒng)等。同時，企業(yè)也在通過自主研發(fā)或者與第三方合作的形式開發(fā)內(nèi)部管理系統(tǒng)，讓社區(qū)中的人、事、物都串聯(lián)起來，形成服務(wù)閉環(huán)。

??在智慧化背后，必然需要一個強(qiáng)大的科技智囊團(tuán)支持，而行業(yè)中的頭部企業(yè)也在全力打造這樣的團(tuán)隊。例如，在中海物業(yè)的招聘崗位中，就單獨將信息技術(shù)進(jìn)行分類，涉及了開發(fā)工程師、產(chǎn)品經(jīng)理崗、大數(shù)據(jù)算法工程師等。

??除了崗位之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還為員工提供了在市場上也具有競爭力的工資和福利。

??我們可以看到在新興的崗位例如AIoT產(chǎn)品經(jīng)理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠給到2萬-2.5萬的薪酬范圍，而其他行業(yè)相似的崗位僅能給到1萬-2.5萬。對于人才的吸引，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可謂是“不惜一切代價”。

??部分崗位招聘月薪對比：物業(yè)服務(wù)企業(yè)（部分）VS其他行業(yè)

??整體來看，房地產(chǎn)仍是薪資水平相對較高的行業(yè)之一，但隨著后規(guī)模時代不斷強(qiáng)調(diào)的提質(zhì)增效，員工漲薪幅度會進(jìn)一步收窄，房企應(yīng)對薪酬結(jié)構(gòu)做出一定調(diào)整。部分盈利能力強(qiáng)的房企還有大幅調(diào)薪的能力，但主要應(yīng)該調(diào)整關(guān)鍵崗位薪酬。

??值得注意的是，在長期激勵措施里面，由于跟投的作用隨著行業(yè)需求走弱、企業(yè)現(xiàn)金流緊張以及操作不規(guī)范等原因，其作用在慢慢衰減。從提升員工積極性的角度來看，未來的地產(chǎn)跟投應(yīng)該減少或弱化超額激勵的屬性，在保障一定額外收益的情況下，主要起到監(jiān)督的作用。

??與此同時，隨著物業(yè)服務(wù)邊界的擴(kuò)展，對于物業(yè)服務(wù)的要求也隨之增高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)、智慧物業(yè)的同時，吸納了很多金融、科技、教育、電商等的人才，但是由于這些跨行業(yè)的人才，對于物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知在短期內(nèi)會出現(xiàn)偏差，出現(xiàn)“水土不服”的情況，所以當(dāng)企業(yè)招聘進(jìn)來后，在短期會出現(xiàn)人才流失的情況。還需各企業(yè)積極建設(shè)培訓(xùn)制度，在入職時給予員工較為完善的認(rèn)知培訓(xùn)。